משכנות מוצא בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל

פסק דין

תביעה להשבת דמי היתר, שהתובעת טוענת כי שילמה ביתר למינהל מקרקעי ישראל, בגין עסקת שינוי יעוד וניצול במתחם בית ההבראה "ארזה" במוצא עילית.

רקע עובדתי

התובעת, משכנות מוצא בע"מ, היא חברה פרטית העוסקת בתחום הבנייה והיזמות. התובעת הוקמה לשם ביצוע פרויקט בניה במקרקעין שבמתחם בית ההבראה "ארזה", הנמצא מערבית לישוב מוצא עילית, בגוש 30317. בבעלותה של התובעת היו מצויות חלקות 14-17 ו-19-23 בגוש 30317; בשנת 1996 הועברה לתובעת זכות החכירה של קופת חולים כללית בחלקות 25-26 בגוש 30317; בשנת 1997 חכרה התובעת מאת מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) את חלקות 13 ו-18 בגוש 30317. חלקות אלה שבגוש 30317 יכונו להלן – המתחם. על-פי האמור בכתב התביעה, חלקות אלה הינן הנכס היחיד של התובעת. בגוש 30317 מצויה חלקה נוספת – חלקה 24 – שבבעלות המדינה. המתחם וחלקה 24 יכונו להלן – המקרקעין.

על פי חוזי החכירה, מטרת החכירה במתחם היא "בית הבראה" ו"בית החלמה". בשנת 2004 יזמה התובעת במקרקעין את תוכנית מתאר מי/876 (להלן – התוכנית החדשה) שנועדה, בין היתר, לשנות את ייעוד המתחם משטח המיועד למלונאות לשטח המיועד למגורים. כיוון שהתוכנית החדשה חלה על שלושה סוגי חלקות בגוש 30317: חלקות שבהן לתובעת זכויות בעלות (חלקות 14-17, 19-23); חלקות שבהן לתובעת זכויות חכירה (חלקות 13, 18, 25, 26); וחלקות שבבעלות המדינה (חלקה 24) – יישומה חייב עריכת טבלת איזון והוראות רישום, שייקבעו איזה מן המגרשים החדשים יועברו לאיזה מבעלי הזכויות. התוכנית החדשה שהוכנה על-ידי התובעת לא כללה טבלת איזון והוראות רישום כאמור.

במטרה לקבל את הסכמת המינהל לתוכנית החדשה ולקדם את אישורה, אף שלא הושגו הסכמות עם המינהל בעניין טבלת האיזון, חתמה התובעת ביום 13.12.05 על "כתב התחייבות בלתי חוזרת – תוכנית מי/876 – מתחם "ארזה"" (להלן – כתב ההתחייבות). במסגרת זו התחייבה התובעת להביא לאישור תוכנית מתקנת, שתגדיר מגרשים נפרדים לתובעת ולמינהל, באופן שלא ייווצרו מגרשים במושעא, ואשר תכלול הוראות רישום בהתאם לטבלת איזון. בהתאם למוסכם בכתב ההתחייבות, יאשר המינהל את טבלת האיזון רק אחר שזו תאושר על-ידי השמאי הממשלתי. על פי תקנון התוכנית וכתב ההתחייבות, היה על התובעת לפעול באופן הבא:

הכנת טבלת איזון מוסכמת, שתגדיר מגרשים נפרדים, הבאתה לאישור השמאי הממשלתי ותשלום תשלומי איזון, ככל שיקבעו כאלה (סעיפים 1-2 ו-5 בכתב ההתחייבות);

הכנת תוכנית לצרכי רישום, הגשתה לאישור ועדת התכנון המוסמכת, ולאחר קבלת אישור רישום התוכנית בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 4 בכתב ההתחייבות);

ביצוע עסקה לשינוי ייעוד וניצול ביחס לחלקות שהתובעת חוכרת מהמינהל, ותשלום דמי היתר בשיעור של 31% מההפרש בין הערך המעודכן של הזכויות בהתאם להסכם החכירה המקורי לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד (סעיף 6 בכתב ההתחייבות).

ביום 27.3.06 פורסמה התוכנית החדשה למתן תוקף. בעקבות זאת, החלו שמאי מקרקעין מטעם התובעת והמינהל לנהל מגעים במטרה לגבש טבלת איזון מוסכמת. ביום 16.4.07 נחתמה בין השמאים טבלת איזון מוסכמת, אשר לפיה הקרקעות הנכנסות שבניהול המינהל הן מגרשי מגורים מס' 1, 4 ו-5 בתוכנית החדשה, שחלקם יחסי הוא 77.33%, ואילו הקרקעות שבבעלות התובעת הן מגרשי מגורים מס' 2 ו-3, שחלקם יחסי הוא 22.67%, ללא צורך בתשלומי איזון בין הצדדים (להלן – הטבלה המוסכמת). בהתאם לאמור בכתב ההתחייבות, הועברה הטבלה המוסכמת לאישור השמאי הממשלתי. אלא ששמאי המקרקעין שערך את הבקרה מטעם השמאי הממשלתי, מר גילי בלולו, לא אישר את הטבלה המוסכמת וערך טבלת איזון חלופית. בהתאם לטבלת האיזון מטעם השמאי הממשלתי מיום 29.11.07, יש להקצות לטובת המינהל את מגרשי מגורים מס' 2, 4 ו-5 בתוכנית החדשה, שחלקם היחסי הוא 80.73%, ולטובת התובעת יש להקצות את מגרשי מגורים 1 ו-3, שחלקם היחסי הוא 19.27%. גם לפי טבלת איזון זו לא נדרשו תשלומי איזון בין הצדדים (להלן – טבלת השמאי הממשלתי). הואיל והתובעת לא קיבלה עליה את טבלת השמאי הממשלתי, הוסכם על ניהול משא ומתן בעניין זה בין נציגי התובעת לבין נציגי המינהל – סמנכ"ל שיווק וכלכלה, שמאי המינהל ומנהלת המחוז.

במקביל, ניסתה התובעת לקדם את עסקת שינוי היעוד וניצול, ולצורך כך ביקשה לקבל מן המינהל "שומת דמי היתר". הכוונה היא לשומת מקרקעין בדבר שווי החלקות המוחכרות, על פי ייעוד הקרקע וקיבולת הבניה המוגדרים בתוכנית החדשה, לצורך קביעת שווי הזכויות הנוספות המוקנות לחוכר על-פיה, כאמור בכתב ההתחייבות. בתמורה לזכויות הנוספות, על החוכר לשלם דמי היתר בשווי 31% מערך הבעלות בקרקע (ראו: ע"א 3089/11 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' עוגן נדל"ן מניב בע"מ (פורסם במאגרים, 22.8.12)). שומת מקרקעין היא, בין היתר, נגזרת של השטחים המוקנים לכל אחד מן הצדדים, כפי הגדרתם בטבלת איזון. כיוון שבנסיבות המקרה לא הושגה הסכמה בדבר טבלת איזון, הוסכם בדיון משותף ביום 17.2.09, כי המינהל יפעל להזמנת שומת מקרקעין לפי שתי חלופות: שומה אחת לפי טבלת השמאי הממשלתי; ושומה חלופית לפי הטבלה המוסכמת. בהתאם לכך פנה המינהל ביום 26.2.09 לאגף שומת מקרקעין, בבקשה לקבוע את שווי המקרקעין בהתאם לשלוש חלופות: על-פי ייעוד הקרקע וקיבולת הבנייה בהסכמי החכירה המקוריים; על-פי התוכנית החדשה ובהתאם לטבלת האיזון המוסכמת; ועל-פי התוכנית החדשה ובהתאם לטבלת השמאי הממשלתי.

שמאי המקרקעין המחוזי, מר גילי בלולו, קבע בשומתו את שווי זכות הבעלות בחלקות המוחכרות לתובעת נכון ליום 16.6.09, ללא מע"מ וללא פיתוח, כדלהלן: על-פי הסכמי החכירה המקוריים – סך של 250,000 ₪ בגין חלקות 13 ו-18 וכן סך של 5,835,000 ₪ בגין חלקות 25 ו-26; על-פי התוכנית החדשה ובהתאם לטבלה המוסכמת – 115,180,000 ₪; על-פי התוכנית החדשה ובהתאם לטבלת השמאי הממשלתי – 123,942,000 ₪. להלן תכונה שומה זו – שומת בלולו.

התובעת השיגה על שווי הזכויות כפי שהוערך בשומת בלולו באמצעות חוות דעת של שמאי המקרקעין אהוד המאירי וחיים כלפון, מיום 16.11.09. לשיטת השמאים מטעם התובעת, נכון ליום 16.6.609, שווי זכות הבעלות בחלקות המוחכרות לתובעת על פי התוכנית החדשה ובהתאם לטבלה המוסכמת הוא 54,799,200 ₪; ועל-פי התוכנית החדשה ובהתאם לטבלת השמאי הממשלתי – 59,571,600 ₪. כעולה מתצהירה של הגב' רחל אנג'ל מטעם המינהל ומנספח כ"ב לו, השגת התובעת התקבלה במינהל ביום 13.1.10. ביום 21.1.10 הודיעה הגב' אילנה מתתיהו מהמינהל לתובעת כך (תצהיר המינהל, נספח כ"ג):

"השומא הנגדית אשר הוגשה במשרדנו תועבר לדיון באגף שומת מקרקעין בכפוף לתשלום אגרה.

רצ"ב לנוחיותכם שובר לתשלום בסכום של 2,888 ₪.

לידיעתכם – במידה ותשובת השמאי הממשלתי בהשגה תתקבל לאחר פקיעת תוקף השומא, תיערך שומא עדכנית".

יצוין כבר עתה, כי על-פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, תוקף שומת מקרקעין בהקצאת קרקע שלא בדרך של מכרז – הוא שנה אחת. מכאן, שתוקף שומת בלולו שעליה ביקשה התובעת להשיג, אמור היה לפקוע ביום 16.6.10.

ביום 15.4.10 שילמה התובעת את האגרה הנדרשת בגין הגשת הערעור, ושומת ההשגה הועברה לטיפול השמאית נורית הרשקוביץ מאגף שומת מקרקעין. במהלך החודשים יוני עד דצמבר 2010 התבררה השגת התובעת בפני השמאית הרשקוביץ. בהליך הבירור נטלו חלק נציגי התובעת והשמאים מטעמה, נציגי השמאי הממשלתי וכן חברת ייעוץ חיצונית, פארטו הנדסה בע"מ, ששירותיה נשכרו לצורך הערכת אומדן עלויות הבינוי, הפיתוח והשימור במתחם. ביום 18.1.11 הוכרעה השגת התובעת בשומה מטעם השמאית הרשקוביץ. השמאית הרשקוביץ קבעה בשומתה את שווי זכויות הבעלות בחלקות המוחכרות לתובעת, ללא פיתוח וללא מע"מ, ליום 16.6.09, כדלהלן: על-פי הסכמי החכירה המקוריים – סך של 452,000 ₪ בגין חלקות 13 ו-18 וכן סך של 6,693,000 ₪ בגין חלקות 25 ו-26; על-פי התוכנית החדשה ובהתאם לטבלת השמאי הממשלתי – 103,993,000 ₪.

בשומתה ציינה השמאית הרשקוביץ, כי "מגרשי ההקצאה, בהתאם לבקשת ממ"י (שיחה טלפונית עם אריאלה אקשטיין), הינם בהתבסס על מסקנת טבלת האיזון וההקצאה אשר נערכה ע"י שמאי האגף גילי בלולו, מיום 27.11.07" – היא טבלת השמאי הממשלתי. ואכן, מתצהירי הצדדים עולה, כי ביום 3.10.10, אחרי שהחל בירור ההשגה, חזרה התובעת מטענותיה בדבר אופן חלוקת המגרשים וקיבלה את החלוקה שהוגדרה טבלת השמאי הממשלתי (תצהיר המינהל, נספח כ"ט). במכתב מאוחר מיום 11.11.10 (תצהיר המינהל, נספח כ"ח) כותב ב"כ התובעת כך:

"עד למועד מכתבי מיום 11/10/10, לא הושגה הסכמה בין המינהל לבין החברה [התובעת; הח"מ] באשר לטבלת האיזון, ורק מטעם זה לא פעל היזם לאישורה הסטטוטורי של טבלת האיזון, ולא מכל טעם אחר, חלילה.